Hirnlose Plakatparolen

Es ist Wahlkampf. Das ist zweifelsohne der Fall. Überall verschandeln Plakate das Stadtbild. Aber wenn es nur die Plakate als solches wären, viel schlimmer sind die hirnlosen Parolen die einen auf diesen entgegenprangern. Jetzt scheint es, dass die Parteien das Thema Wohnungsmieten für sich entdeckt haben. Denn diese steigen. Hört genau zu. Hier kommen die Parteien die mit Hilfe des Staates das Problem lösen wollen, natürlich nur dann wenn man deren Funktionäre an die Macht bringt. Man sie also wählt. Es fallen besonders die SPD, Die Linke, die Grünen und die ÖDP auf, die scheinen das Thema besonders für sich entdeckt zu haben. Mal sind die bösen Spekulanten schuld, mal ist man einfach für bezahlbare Mieten. Ja, genau und ihr löst das Problem. Schon mal drauf gekommen, dass ihr das Problem (mit)verursacht habt? Als beschimpfter Marktradikaler glaube ich daran, dass es notwendig ist das Problem zunächst marktwirtschaftlich zu analysieren. Nicht weil ich besonders gläubig bin und in einen Tempel den Mammon anbete. Nein, weil ich weiß, dass sich nun mal Preise auf einem Markt durch Angebot und Nachfrage bilden. Dieses spiegeln auch die Mietpreise bedingt wieder. Bedingt deshalb, weil der Staat natürlich an allen Ecken und Enden seine Griffel im Spiel hat. Aber selbst diese verzehrten Preise lassen sich durch marktwirtschaftliche Analysen erklären. Fangen wir doch zunächst einmal mit der Nachfrage an. Wir hatten in einem bzw. zwei Artikeln geklärt, dass die Nettozuwanderung in den letzten 5 Jahren (2013 — 2017) bei rund 760.000 Personen p.a. lag. Anzumerken ist darüber hinaus, dass rund 220—240.000 Personen sich im Jahr zusätzlich aufhalten (überwiegend Saisonarbeiter, keine Touristen).

Aus den Daten des Statistischen Bundesamtes zum Wohnungsbestand lässt sich ablesen, dass im Jahre 2017 auf 1.000 Einwohner 507 Wohnungen kommen. 2005 kamen noch 480 Wohnungen auf 1.000 Einwohner.  Daraus resultiert ein Wohnungsbestand von 41.968.066 Wohnungen für 2017.

Die Zuwächse im Bestand von 2013 bis 2017 sehen wie folgt aus. Von 2012 bis 2013: 189.336, von 2013 bis 2014: 226.069, von 2014 bis 2015: 225.059, von 2015 bis 2016: 257.078, von 2016 bis 2017: 264.719. Daraus resultieren für diesen 5-jährigen Zeitraum ein zusätzlicher Bestand von 1.162.261. D. h. für den Zeitraum von 2013 bis 2017 gab es einen zusätzlichen Bestand von 232.452 Wohnungen p.a..  Würden die 700.000 Personen die netto in den letzten 5 Jahren p.a. eingewandert sind, den gleichen Bedarf an Wohnungen brauchen, wie der bisherige Bevölkerungsbestand, so würden diese 354.900 p.a. mehr  Wohnungen benötigen. Nimmt man diese Zahlen so fehlen p.a. 122.448 Wohnungen für den betrachteten Zeitraum. Kritiker werden nun einwenden, dass es ja auch Bestandsveränderungen der deutschen Bevölkerung gibt. Das ist durchaus richtig, das sollte einen aber nicht daran hindern Einzelaspekte herauszugreifen und diese zu analysieren, die einen hohen Druck auf den Wohnungsbestand haben und somit auch auf die Mieten. Zumal man dann auch Wanderungsbewegungen dieser Bevölkerung stärker analysieren müsste.

Die Anzahl an Wohneinheiten die überhaupt gebaut werden können ist – unabhängig von der Nachfrage durch die Bauherrn – limitiert durch die Kapazitäten am Bau, aber auch durch die Baugenehmigungen bzw. durch die Ausweisung von Bauland. Hier kommt schon der Staat zur Geltung, der durch die Bearbeitung und Genehmigung von Bauanträgen ein limitierender Faktor ist. Noch eklatanter ist dieses natürlich bei der Ausweisung von Bauland, ohne eine entsprechende Ausweisung können die Bedürfnisse nicht befriedigt werden. Eine Alternative ist natürlich die Verdichtung, aber auch hier gibt es kommunale Auflagen oder Verbote.

Die erhöhte Nachfrage an zu bauenden Einheiten schlägt sich auch in den Beschäftigungszahlen nieder. Die Anzahl der Beschäftigten im Bauhauptgewerbe stieg von 768.812 im Jahr 2013 auf 817.415 für 2017. Im Bereich „Bau von Gebäuden“, der sich zusammensetzt aus „Bau von Gebäuden (ohne Fertigteilbau)“ und „Einrichtung von Fertigteilbauten“ gab es eine Steigerung von 259.030 auf 268.298 tätige Personen.

Anzahl der Beschäftigten (Ende Juni eines Jahres)

2017 2016 2015 2014 2013
Bauhauptgewerbe
insgesamt
817 415 788 790 771 614 768 190 768 812
Bau von Gebäuden 268 298 259 532 250 611 251 980 259 030
Bau von Gebäuden (ohne Fertigteilbau) 256 100 249 542 241 233 242 539 249 691
Errichtung von Fertigteilbauten 12 198 9 990 9 378 9 441 9 339

Interessant ist es sich auch die geleisteten Arbeitsstunden anzuschauen. Nachdem hier die Arbeitsstunden angestiegen sind, gab es 2017 sogar einen Rückgang.

Geleistete Arbeitsstunden (in Tausend)

2017 2016 2015 2014 2013
Bauhauptgewerbe
insgesamt
89 373 91 470 87 422 82 398 84 563
Bau von Gebäuden 28 341 29 200 27 383 26 065 27 625
Bau von Gebäuden (ohne Fertigteilbau) 27 278 28 229 26 524 25 207 26 790
Errichtung von Fertigteilbauten 1 063  972  858  859  835

Die Anzahl der gewerblichen Auszubildenden sank sogar von 35.122 (2013) auf 31.868 (2017).

Ein weiterer Faktor, ob überhaupt gebaut wird – zumindestes für die Wohneinheiten die fremdvermietet werden – sind die Renditeaussichten. Investoren werden nur dann Wohnraum schaffen, wenn sie die Investitionen (inkl. Kapitalkosten + Verwaltung + Nebenkosten) + Rendite durch Vermietung erwirtschaften können. Die oben angegeben Faktoren schlagen sich in Summe auf die Investition nieder, die getätigt werden muss, um eine Wohneinheit überhaupt zu bauen. Die Baukosten sind zweifelsohne gestiegen (eben zum Teil auch durch staatliche Bauvorschriften wie z.B. der Energiesparverordnung) und dieses sollte sich auch in den Mietpreisen widerspiegeln. Ein Faktor sind hierbei auch die Grunderwerbssteuern, die zum Teil erhöht wurden und damit die Baukosten bzw. den Kapitalbedarf steigen lassen.

Eine Faustformel für die Berechnung, ob sich eine Investition überhaupt lohnt, ist es die Investitionskosten durch die Nettojahresmieten zu dividieren. Ein Faktor von 20 ist eine gute Investition, alles über 30 ist tendenziell eine schlechte Investition. Es gibt Lagen in Deutschland da liegt der Faktor bei über 40. Anzumerken ist natürlich dabei, dass gerade Eigenheimbesitzer auf diesen Faktor nicht achten und damit auch nicht ob es ihnen in Zukunft gelingen würde die Wohneinheit zu einem vernüntigem Preis zu verkaufen oder zu vermieten. Kritiker dieser Faustformel wenden häufig ein, dass hierbei nicht berücksichtigt wird, dass die Mietpreise entsprechend steigen und der Verkaufspreis des Objektes zum Zeitpunkt X.  Die Argumentation mit dem gestiegenen Verkaufspreis zum Zeitpunkt X ist ein Scheinargument, denn typischerweise sollte sich dieses ja in gestiegenden Mietpreisen niederschlagen. Denn ein rational kalkulierender Investor der das Objekt kauft wird ja wiederrum schauen ob er über die Miete die Investition + Wunschrendite bekommt.  Falls nicht haben wir eine typische Blasenbildung, indem der Investor nur noch auf stärker Assetpreise setzt, ohne zu schauen ob das Asset überhaupt soviel Wert ist in Form von zukünftigen Einnahmen ( Das gleiche lässt sich natürlich auch Aktienpreis betrachten). Und hier sehen wir wiederrum die Politik am Agieren, die die Miete zukünftig noch stärker deckeln will. Der rational kalkuliernder Investor wird also mit wenig steigenden Mieten rechnen und damit verstehen, dass die Investition sich nicht trägt.

Wir haben in den letzten Jahren natürlich eine zunehmende Bautätigkeit von aus meiner Sicht irrational agierenden Investoren (wenn man den singularen Faktor bzgl. der Erwirtschaftung der Investition + Wunschrendite betrachtet) beobachten können. Gründe sind die historisch niedrigen Zinsen und damit keinerlei Möglichkeit vernünftige Renditen in Festanleihen o.ä. zu haben und der Deutsche scheut ja den Aktienmarkt wie der Teufel das Weihwasser. Dazu  kommen natürlich jede Menge Kapitalanleger aus den Krisenländern, die ihr Geld „in Sicherheit“ gebracht haben in Sorge vor Kapitalkontrollen u.ä. Zusätzlich ist Deutschland immer noch ein sehr beliebtes Land für Geldwäsche und bekannt dafür keine umfangreichen Kontrollen bzgl. der Herkunft des Geldes zu tätigen. Einen „Mafia-Paragraphen“ gibt es sowieso nicht, bei dem der Investor die Herkunft des Geldes beweisen muss. Auch wenn der Autor dieser Zeilen kein großer Fan eines derartigen Gesetzes ist.

Ein letzter Aspekt ist im Zusammenhang mit der Mietpreisdeckelung interessant, nämlich die Tatsache, dass es für den Bereich energetischer Sanierungen diese Deckelung nicht existiert. Damit kann ein Investor jede Art von energetischer Sanierung durchführen und diese Sanierungskosten auf die Miete umlegen. Nach der Sanierung hat der Vermieter das Recht die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umzulegen. Das bedeutet hier eine Amortiserung nach etwas über 9 Jahren. Im Regelfall, gerade bei umfangreichen Außenfassadensanierungen, decken die Energieeinsparungen nicht im Ansatz die Mieterhöhungen. Hier hat der Gesetzgeber also ein offenes Einfalltor für Mieterhöhungen geschaffen, da eine Wirtschaftlichkeitsrechnung, zu Gunsten des „Klimaprimates“ zur Seite geschoben wurde. Warum hier nicht eine Deckelung, z.B. dass nur eine Mieterhöhung in Höhe der Energieeinsparungen zulässig ist?

In Summe kann man nur festhalten, dass die Politik hier wieder nur Scheinlösungen produziert, für Probleme die sie selber verursacht hat. Finger weg von solchen Scharlatanen, die in grün-roten Gewändern daherkommen und deine Stimme wollen!

 

Quellennachweise:

Bestand an Wohnungen: Fachserie 5 Reihe 3 – 2017

Bautätigkeit: Fachserie 5 Reihe 1 – 2017 – 2013

 

3 Kommentare zu „Hirnlose Plakatparolen

  1. […]für den Bereich energetischer Sanierungen diese Deckelung nicht existiert.[…]
    Auch das kann, je nach Koalitionswetterlage, jederzeit widerrufen werden. Investitionssicherheit besteht also langfristig nicht.

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